離婚が決まった時、「家をどうするか」という大きな問題に直面します。不動産の場合、最も分けやすいのは「現金にして家を売ること」。しかし、共有名義になっていたり、売却してもローンが完済できなかったりなど、簡単に事が運ばない事例が多々あります。また、夫婦のどちらかがそのまま住み続けるケースや、賃貸物件として貸し出すケースなど、離婚後の活用方法も様々。離婚というナーバスな問題なだけに、なるべく神経を使うことなくスムーズに解決したいですね。今回は、離婚した時の持ち家の売却について解説します。

 

 

家やローンの名義を確認しましょう

まずは不動産についての現状を把握しておくことが重要。法務局で不動産の登記簿謄本を取得して、土地・建物の名義を調べておくといいでしょう。その際、どのような担保権（抵当権など）が設定されているのかも確認しておくのがベスト。ここでは名義による問題をクローズアップします。

 

ケース１　家の所有名義と住宅ローン、夫の名義の場合

このケースの場合、夫がそのまま住み続けることには問題ありません。一般的に多く見られるのは、離婚の解決金として住宅ローンは夫が支払い、妻が住みつづけるといった形。この場合、夫がローンを支払い続ける約束をしても、万が一支払えなくなった場合（病気やリストラなど）は、抵当権を行使されて自宅を差し押さえられてしまう可能性があります。

また、名義は夫で連帯保証人に妻の名前がある場合、夫が返済できなくなった時には、ローンがある限り妻に返済が降りかかるリスクがあります。離婚後に知らぬ間に返済が滞っていたとなれば、連帯保証人は銀行から督促を受けることになるのです。連帯保証人を途中で辞めることはほぼできませんから、住宅ローンを完済するか、ローンの借り換えを行なって、債務者を変えなくてはなりません。

 

ケース２　家の所有名義と住宅ローン、共に夫婦の名義の場合

家と住宅ローンが共有名義の場合、銀行の承諾が得られれば、所有名義だけを単独名義に変更することは可能です。しかし、専業主婦やパート勤務等の理由で銀行の承認が得られなければ、妻名義にはできません。共有名義の場合、夫婦ともども連帯債務者となっているので、離婚したらローンを返済し続ける必要があります。仮に離婚後、元夫・元妻の返済が滞ったとすれば、どちらかに債務が集中する可能性も考えられます。そのため離婚することになったら、住宅ローンの共同名義を解消するのがベターです。

賃貸として貸し出す場合にも、共有名義だとご夫婦ふたりの承諾が必要となります。賃貸で貸していれば家賃も入ってきますので、それを子供の養育費として受け取ったり、慰謝料として受け取ったりすることができます。しかし離婚が決まっているわけですから、当然ご夫婦での話し合いをわずらわしいと感じる方もいるでしょう。そのような方には、きっぱり売却してしまう方が気持ち的にも楽になりますのでオススメです。

 

ローンが残っていても売れる？

いざ離婚が決まった時にネックとなるのが住宅ローン。完済するために自宅を売却するケースが多いのですが、売却額よりも住宅ローンが上回ってしまうことがあり、そうなると簡単に売却することができないことが多々あります。住宅ローンを完済してしまう方法はないのでしょうか。

 

売却額よりもローンの残りが多い場合は簡単に売却できない

ローンの残債があっても、住宅を売却することはできます。ただし、これには住宅売却後にローンを一括返済しなくてはならないという条件があります。つまり『ローンの残債＜住宅の売却額』であれば、返済中であっても住宅の売却が可能というわけです。

では、もしも売却額よりもローンの残債が上回ってしまったらどうすればいいのでしょうか？その場合に知っておいてほしいのが「任意売却」です。

 

任意売却とは？

任意売却とは、簡単に言うと「住宅ローンを滞納してしまった場合に、銀行と話し合いをして解決すること」です。「自宅を売っても住宅ローンの残額を支払えない」など、ローンを滞納した状態が続くと、借入先である銀行はローンを回収するために裁判所に競売を申し立てます。対象の物件が競売で落札されると、銀行はその落札金額の中からローンを回収するという仕組みです。

しかし、任意売却をすると、競売を避けることができ、かつ、できる限り高く自宅を売却することが可能になります。つまり、任意売却を成功させることにより、今まで悩んでいた住宅ローン問題から解放されるのです。

※任意売却は、住宅ローンを返済している銀行の承諾がなければできません。どなたでも簡単にできるものではないので、注意が必要です。

 

少しでも高く売るためにはどうすればいいの？

一般的に、不動産は早く売れる方が高く売れると言われています。逆に言うと、時間がかかると価格が下がる傾向にあります。では、早く売るにはどうしたら良いのでしょうか？まずは、適正な査定額を出してもらうことが大切です。そのためには信頼できる不動産会社をパートナーに選びましょう。

※家を高く売るためのコツについては下記ブログをご参照ください

家を相場より高く売ることってできるの？

 

信頼できるパートナー選びを

本来、不動産会社は売ることが仕事であり、「高く売る」ことは目的ではありません。これは不動産会社が「売れないと報酬がもらえない」からで、すべては成功報酬のためといっても過言ではないのです。「大切な家だから、良い不動産屋にできるだけ高く買い取ってほしい。」そう思うのは当然ですよね。高く売りたいのであれば、その希望にきちんと応えてくれるパートナーを選びましょう。

ネームバリューや会社の歴史よりも、どちらかといえば「売却に実績のある業者」がオススメといえます。囲い込みややたらと高額な査定にだまされないように気をつけながら、ネットの口コミ、担当者の対応などから信頼できるパートナーを判断してください。

 

いかがでしたか? 知ってるようで知らないこともあったのではないでしょうか？まずはお気軽にご相談下さい。あなたに合った売却方法を、一緒に探していきましょう。

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