2018.07.03
「相続した田舎の実家を売却したい！」「離婚するのでマイホームを売却しなければならない。」こんな時、あなたは住宅売却時にかかる税金にはどんなものがあるのか、そしていくらかかるのかご存知ですか？今回は、意外と知らない売却時の税金についてお話します。
目次
住宅購入は多くの方が経験することだと思いますが、売却をするのは、それよりも経験する機会が少ないのが一般的です。なぜ購入と同じぐらい売却することがないかというと、相続などで次の家族へ引き継いだりするため、同じ数ではないからです。ここでは、一般的な売却の流れを簡単にご説明します。
１、売却を検討するには、まず価格査定から
自宅が一体いくらぐらいで売れるのか、それを知ることがまず第一歩です。一般的に不動産業者へ価格査定の依頼をした場合、周辺との相場や法規制もある程度調査をします。なぜなら、不動産は近隣の価格と比較検討して金額を算出しますし、法規制の影響で万が一売却できない場合があるので事前にある程度は確認を取るようにします。ここで、まず希望範囲で売却できるかが判断できます。
２、売却が決まったら媒介契約を結びます
査定額が希望金額の範囲内で、かつ売却することも可能であれば、販売を依頼する不動産業者と媒介契約を結びます。媒介契約とは、売却を依頼する不動産業者と売却条件などを書面化した契約書のことで、後で「言った・言わない」を防ぐために双方の意思確認を書面でするものです。まれに、この媒介契約を結ばずに売却活動を始める業者もいますので、注意しましょう。
３、内覧及び条件交渉
売却活動をスタートして、問い合わせと現地への案内を繰り返しながら、購入希望者が出てきますがここで大半の方から、購入に当たって条件交渉が入ります。多くの場合は値交渉（購入額の値下げ）の申し出があり、売主さんと相談して返事をするようになります。値交渉は新築物件を除いて、ほとんどケースで言われるものなので、可能な範囲で受けていただくことをオススメします。
４、契約から引渡しまで
条件の折り合いがつけば、すぐに買付申し込みを書面でいただき、数日以内に契約となります。契約を早くするのには、双方の気持ちが高まっているタイミングで契約しないと、話が前に進まずせっかくの良い条件の相手を逃してしまうからです。
また、買主さんは住宅ローンの手配や、売主さんは境界確定やお引越しの準備に時間が必要なので、先に契約を締結しておかないと、不安定な状態では色々な手続きを進めることが出来ないからです。契約から約１〜２ヶ月後（もう少し長い場合もあります）、それぞれの手続きが完了しましたら、決済引渡しとなります。逆算すると、査定から平均して約半年程は時間がかかる見込みになります。
住宅を購入する時も、売却する時も似ているようで全く同じではありません。そのため、色々なことに注意をして契約を進めていかなければなりませんが、ここではよくある注意点を少しだけ紹介します。
１、査定額がそのまま売却額にはなりません！
よく「数社の不動産業者から査定してください」と書いてあるサイトがあります。決して間違いではありませんが、査定額が必ず売却価格になることはありません。中には、媒介契約を取るために、査定額を高くする業者もいるそうです。査定額を安易に鵜呑みにせず、しっかりと売却活動をしてくれる業者を選びましょう。
２、売却の時に必要な費用を知っておきましょう
購入の時と同様に、売却の場合も諸費用が必要になります。印紙代や仲介報酬、登記費用、測量費引越し代などがそれに当たりますが、売却価格からこれらの費用を支払わないといけませんので、売却活動に入る前に、それらの諸費用についてしっかり確認しておきましょう。
３、購入希望者の要望にはなるべく応えましょう
一般的に、販売活動をはじめて購入希望者がすぐに出てくることは多くはありません。多くの場合が販売活動を開始して１〜３ヶ月ぐらいで出てくるもので、その数もあまり多くありません。上記のように、数少ない購入希望者が現れた場合、可能な範囲であればその要望を受け入れることをお勧めします。もちろん全部を聞いてくださいとは言いませんが、ある程度の許容範囲は必要です。
購入時に「家は人生をかけた高い買い物だ」と思われた方が大半だと思います。そのため、少しでも安く買いたい、良い条件で買いたい、と思うのは自然なこと。売る側にとっては少しでも高い条件の良い購入者を求めると思いますが、ある程度は「引きしろ」を設けて、希望者の要望を聞いてあげるのも重要です。早く売れることで、不要な維持費や固定資産税の支払いをしなくて済みます。
住宅を売却することで、税金が発生する場合があります。しかし、売却した全てのケースが対象となるのではありません。売却時で発生する税金として、大きな２つをご紹介します。
１、譲渡所得税
住宅を購入した金額と、売却した金額を比べた時に、購入時よりも高く売れた時に発生する税金で、売却益（売却して得られた利益）に対して、１５％が税金として支払う金額になります。
※加えて、復興所得税０．３１５％も別途必要になってきます。
２、住民税
譲渡所得税と同じで、購入時と売却時を比べて、売却益に対して課せられる税金です。住民税は売却益の５％が対象となります。なお、購入時や売却時の諸費用（印紙代や仲介報酬や登記費用）はここから差し引くことができますので、契約時や売却時の諸費用の領収証などは必ず保管しておくことをお勧めします。
３、印紙税
売買契約時に契約書に貼り付ける印紙です。上記２つの税金と比べると大きな費用ではありませんが、売買価格から差し引かれる費用ですので、チェックが必要です。購入時と同様、経費として計上できますので、領収証は取っておきましょう。
上記の２つの税金ですが、両方合わせて売却益に対して２０％（復興税を除く）になりますが、これは売却する不動産を５年以上所有していることが条件となります。５年未満の短期所得の場合は、なんと倍の４０％になってしまいます！売却する住宅が、所有して何年になるのかを十分に確認し払わなくて済むのかどうかを確認して売却しましょう。
不動産を売却する際に発生する税金には特例措置があり、その適用を受ければ減税になることがあります。誰もが支払わなくて済む税金は支払いたくない、と思っていることでしょう。ここで少しですが、どのような特例措置があるのかを紹介します。
1.居住用財産の3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、所有期間の長短に関わらず譲渡所得から最高3,000万円までを控除してくれるというもの。自宅を売却する場合のみになりますが、とても大きな特別控除になります。
2.居住用財産売却による軽減税率の特例
居住用財産の所有期間が１０年こ超えている場合に適用される特別措置で、課税譲渡所得（税金の対象となる金額）のうち6,000万円までは税率が14.21%になります。（それ以上は20.315%）
3.居住用財産の買換え特例
自宅を売却するだけでなく、新たに住宅を購入する場合に適用になる特例です。自宅を売却した譲渡価格より、新たに購入した自宅の取得額が高い場合に税負担がなくなるというもの。いくつかの要件を満たす必要がありますので、注意してください。
4.空き家に係る譲渡所得の特別控除
相続した空き家を、耐震リフォームか解体して更地にすることで受けられる特別控除で、平成３１年末までの限定的な措置になりますが、3,000万円までの特別控除を受けられることになります。細かな要件を満たす必要がありますが、大きな特別措置になると思います。
住宅を売却して、ほっとしていてはいけません。大切なのはむしろここからです。売却後には、確定申告を忘れずに手続きしましょう。これをしなければ、払わなくて済む税金を支払うことになります。ここでは、確定申告について説明します。
確定申告とは、所得にかかる税金を計算して税務署に申告して納税することです。上記のように住宅を売却することで利益を得るようなケースでは、それらにかかる経費等を書類と合わせて申告することで、対象となる税金の一部（または全部）を支払わなくて済むことになります。
確定申告をしなければ、特別控除などの適用が一切受けられないので、支払わなくていい税金も課税対象となり、支払う必要があります。確定申告の申請については、やったことがない人でも税務署で丁寧に教えてくれますが、手続きがわずらわしいという人は税理士さんなどに相談してみるのもいいでしょう。また、確定申告は受付の期限がありますので、必ず期限中に行いましょう。
１、まずは確定申告書を入手し、必要な項目を記入していきます。書き方でわからない項目があれば、税務署にて教えてくれますので、遠慮せず確認しましょう。
２、確定申告と合わせて提出する書類を準備します。ここで言えば、売却した際の領収証がそれに当たりますが、住宅を購入した際の契約書類や領収証も必要に応じて提出してください。購入時は何年も前なので書類がないと諦めず、ご自宅をよく探してみてください。以外と見つかることがあります。
３、申告書の提出ですが、毎年３月１５日までとなりますので、必ず期限内に提出してください。期限を過ぎると受付をしてくれませんので、なるべく早めに提出しましょう。その後、税金の納付ついて案内がきますので、お早めに手続きを行ってください。
まとめになりますが、家を購入するのと同じく、売却する場合も色々な費用がかかりますが、これらの点に注意するだけで支払わなくて済む税金があります。しかも、不動産の対象となる税金はかなり高額になりますから、少しでも費用を抑えられるためにはどうすればいいかを考え、売却しましょう。また、単に大手の不動産業者だから、査定額が高かった、等という理由で売却先を決めるのではなく、売却前からこれらについてのアドバイスがあったり、売却後のことも考えてくれる業者を選びましょう。最終的に「任せてよかった」と思えるパートナーをしっかり選ぶことは、とても重要です。
いかがでしたか? 知ってるようで知らないこともあったのではないでしょうか？まずはお気軽にご相談下さい。あなたに合った売却方法を、一緒に探していきましょう。
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