Question 1

田んぼや畑を売却しようとお考えの方、急がないと大変なことになりますよ…

Accepted Answer

「田んぼ続けるのもしんどくなってきたから、そろそろやめようか」「子供も農業しないから農地売ろうか」とお考えの方、急いだほうがいいかもしれません。高松市内の土地に関しては、来年から法改正されるため一部の土地（農地）では土地活用に際して、制限が生じることになります。「いずれは売却しようと思っている」そこのアナタ、売れなくなってからでは遅いですよ！&nbsp;&nbsp;&nbsp;田畑が簡単に売れなくなる！？高松市内の土地について、来年から開発行為に関する規制が付加されることになっています。具体的な実施日はまだ決まっていませんが、現在その法律の施工に向けて準備が進められており、今年中に発表されることになっています。&nbsp;例えば、これまで４mの道に接道していた土地が、５m以上の道路に接道しなければ開発行為を認めないといった、厳しい規制です。これによって、５m以下の道路に接道している土地（農地）は開発行為を行うことができず、農地のままの利用しかできないことになってしまいます。全ての土地がこの限りではありませんが、このように厳しい規制が設けられることになっています。&nbsp;&nbsp;開発行為ができなくなったらなぜ売れないの？田畑を売却する場合の注意点として、農地転用ができるかどうかが重要です。よくあるのは、田畑を宅地に転用して住宅や商業施設として活用するパターンですが、これは農地を宅地に変えて他の用途に活用するために必要となるものです。&nbsp;原則として、田畑を売買するのに農家でない一般の人に売却することはできません。農地を農地のまま購入するのには色々な条件をクリアする必要があり、それを宅地に転用して建物を建築するのには、農地転用もしくは開発行為の申請許可を受けなければならず、これらを行うのにも一般の人はなかなかできません。そして、高松市内ではその規制が厳しくなるということですから、今後は田畑を簡単に売却することができなくなる、ということです。&nbsp;&nbsp;早期に売却するにはまず何から始めたらいいの？今のうちに売却するには、まずは調査を行い価格査定をすることから始めましょう。まずは、現行の法律で農地転用及び開発行為ができる土地かどうかを確認する必要があります。そして、売却の手続きを確認し売却価格の目安を知ることも大切です。弊社では、それらの調査及び価格査定は無料で行っていますので、お気軽にご相談下さい。&nbsp;&nbsp;まとめになりますが、以前に比べて不動産の活用は新しい法律の施行に伴い、ますます厳しくなっています。接道していれば簡単に売れたのは昔の話で、今は売却価格も下がり、様々な法律の規制で売却することすら叶わないケースもあります。近年は相続で農地を取得するケースも増えていますが、「いつか売ろう」と思ってそのままにしておいては、結果売却することができず後で後悔することになります。農業をする予定がない田畑や、今後売却するであろう農地については、これからの活用について今のうちから考えておくことをお勧めします。&nbsp;&nbsp;&nbsp;ご家族やお身内で使っていない田畑、また将来的に相続するであろう農地があれば、この機会に是非相談してみてください。農地の査定や調査については無料ですから、まずはお気軽に相談してください。&nbsp;&nbsp;株式会社ライブイノベーション担当：松野TEL：０８７−８０２−３３８６Mail：info@live-in.co.jp売却相談、売却査定、不動産についての相談は無料です！！

Question 2

賃貸アパート・マンション経営、いつまで続ける？

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不動産経営をしているオーナーさんから多くの相談や質問を受けることがあります。入居率の低下や経費の問題などそれらは多岐に渡りますが、「賃貸経営のやめどき」って考えたことはあるでしょうか？今回はオーナーさんからよくいただくご質問をもとに、個人的見解を含めた内容ですが、いつか来る「賃貸経営のやめどき」について少しアドバイスさせていただきます。&nbsp;１賃貸アパート・マンションっていつまでやるもの？賃貸アパート・マンションは新築してから２０〜３０年といった長期に渡って運営していくものです。長い時間を費やしながら家賃収入を得る反面、入居者の入れ替わりや室内外の修繕など、色々な費用が発生し多くのオーナーさんは大変苦労されております。新築からのオーナーさんであれば、借入れの支払いが終わればひとつの区切りとしてアパート経営を終えることを考えるかもしれませんが、途中からのオーナーさんはいつまで続けるか判断が難しいと思います。そこで、賃貸経営はいつまで続けて終える区切りとなるポイントはどこかをご紹介します。&nbsp;コストがペイできたらなるべく早くやめる事をおすすめほとんどのオーナーさんが、銀行から借入れをして賃貸経営をしていると思いますが、ひとつの区切りとしては、銀行借入れが終えるタイミングが一番ではないかと思います。「借入れが終わってからが利益じゃないか」と言われる方もいると思いますが、その場合、収益が上がるため税金が高くなりますし、銀行はそれを理由にリフォーム費用などの借入れを言ってくることも多いので、ズルズル長引かせないためには、このポイントが一番だと思います。&nbsp;リフォームで借入れを延長するのはおトクなの？投資用物件を購入したオーナーさんが、銀行借入れを早く終えた場合に室内などのリフォーム費用を再度借入れして賃貸経営を続ける場合がありますが、これは当然ながら計画が重要になります。どちらかと言うと、この手法は賃貸経営に慣れたオーナーさんが取る手法で、素人オーナーさんは止めておくことをオススメします。入居率の低下や予期せぬ費用が発生するなど、予定通りにならないケースを想定できなければ、うまくいかないからです。まずは当初の支払いを完済するまでが、望ましい賃貸経営のゴールです。&nbsp;アパート・マンションの修繕ってどこまでかければいいの？購入時や先程のようなローン完済後に限らず、室内外の劣化や損傷によって修繕工事を行うことはよくあります。最近では、オシャレなリノベーションを行うこともよくありますが、あまり費用をかけ過ぎても回収できなければ意味がありません。例えば、部屋１室にかけるリフォーム年数は３〜５年程度が目安と言われています。家賃が５万円の部屋なら、リフォーム費用は180〜300万円までに抑えるべきでしょう。どうしても大掛かりな修繕が必要であれば、物件全体の収益や回転率、その他の支払いなどを考慮して回収年月を算出しなければいけませんが、賃貸経営ですから、部屋の見栄え以上に経営状態をうまく回すことを一番に考えましょう。住むのはあなたではなく、賃借人ですよ。&nbsp;&nbsp;賃貸アパート・マンションは今でも売れる？１〜２年前に比べ、不動産投資における融資の大幅な増加や某ス◯◯銀行の影響で、今は非常に賃貸アパート・マンションに対する融資が厳しくなり、その影響で賃貸物件が売りにくくなっています。しかし、この先もこれらの要因が全て改善され、融資が付きやすくなるようなことは難しいと思われるので、売却を検討しているのであれば早めに売ることをオススメします。&nbsp;毎年全国的に、賃貸アパート・マンションの建設は進んでいます。早めに手を打たないとローンだけが残って、空室が続く物件を抱え悩み続けることになります。実際に資金難で打つ手がない物件のオーナーさんも多く見てきました。先程も言ったように、賃貸経営をうまく回すことがオーナー業の目的です。物件に対する思い入れや、確実性のない計画に希望を持たず、もうダメだと思う場合はすぐに売却しましょう。お給料や年金を賃貸経営の資金にあてるようなことは絶対してはいけません。&nbsp;まとめになりますが、少子化で人口減少が続いている中、賃貸物件の数はこれまでと変わらず増え続けています。現在ある物件の入居率を上げるために、管理会社が手を替え品を替え改善を続けていますが、将来的にはとても賃貸経営を続けていくのは困難だと思われます。&nbsp;資金力や経験のあるベテランオーナーさんを除き、一般オーナーさんは賃貸経営のピリオドを打つ時期を考えないといけません。そのままにしておいて今後の状況がより良くなることはまずありませんから、早めの行動をオススメします。売却に関する相談や価格査定は無料ですので、お気軽にご相談ください。相続予定のオーナーさんのご家族さんからの相談でもOKです。まずはお気軽に相談してください。&nbsp;------------------------------------------------------------------------------------------------現地へのご案内は随時承っておりますので、お気軽にお申し付け下さい。お問い合わせはこちらまで。株式会社ライブイノベーション担当:松野TEL 087-802-3386Mail info@live-in.co.jp定休日は日曜日です------------------------------------------------------------------------------------------------売却相談、売却査定、不動産についての相談は無料です！！

Question 3

不動産について離婚のよくある質問

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今や３組に１組は離婚すると言われていますが、その際によくご相談をいただくことがあります。もちろん、離婚についての相談ではなく、不動産についての相談です。一緒に建てたマイホームや所有する土地、マンションなどについて、どうすればいいのかと相談をいただくことが多くあります。今回は、今まさにそのような問題に直面している方、もしくは直面するかもしれない方々に対して、どのように対応すればいいのかを少しご紹介したいと思います。決して他人事と思わずに、友人や知人の方にもそっと教えてあげてください。&nbsp;財産分与とは？財産分与という言葉を聞いたことある方も多いと思います。例えば、離婚した妻に対して、夫が財産を分け与えることを指しますが、お金や家や家財道具、車などがその対象となる財産になります。その他に株や有価証券などもありますが、一番面倒なのが不動産です。　なぜなら家や土地、マンションは簡単には分けられないからです。特に、住宅ローンが残っている場合はなかなか簡単にはいきません。&nbsp;住宅ローンが残っている場合はどうなるの？マイホームを購入する時は、大半の方が住宅ローンを組むと思います。離婚の時にはこの住宅ローンがとてもネックになります。なぜかというと、住宅ローンが残っていると、簡単に売却することができないから。家を売るにしても、住宅ローンより安く売れれば残りのお金を支払わなければいけないし、それができないなら、簡単に売ることもできません。そうなると、一番大きな財産である家を分けることができません。裏を返せば、一番大きな負債が実は家ということになります。住宅ローンの返済ができるかは、まずローンがいくら残っているのかを調べること。その次にいくらで売れるのかを査定することです。この場合の売却についてはこちらをご覧ください。住宅ローンどうすればいいの？&nbsp;住宅が共有名義の場合はどうなるの？住宅を夫婦それぞれの名義にしている場合、離婚するだけでは名義の変更はされませんから、夫婦で話し合いどうするのかを決めなければいけません。そして、離婚をして別々の生活になるので、共有名義のままにしておく訳にもいかないと思います。なぜなら、住むことがない家の住宅ローンや固定資産税の支払いを続ける事を望む人はいませんし、次の家を所有するのにもネックになるからです。離婚をキッカケに住宅を財産分与したいのであれば、どちらか一方に名義を移すか、売却してそのお金を分けるしか方法はありません。共有名義のままでは、相手の同意が得られないと何も決める事ができませんし、そのままの状態にしておくこと自体がお互いの希望では無いでしょうから、早めに決断することをお勧めします。&nbsp;夫の名義を妻に移すことは可能？前述した通り、夫の名義になっているものを妻の名義に変更することは可能です。よくあるのは、どちらがマイホームに住み続けるのか。住み続ける側の名義に変更することになると思いますが、その時にネックになるのが、先ほど説明した住宅ローンです。例えば、奥さんの名義に変更して奥さんが子供さんと住み続けることを望んでいるとしても、住宅ローンがご主人の名義であったり、共有で住宅ローンを組んでいる場合、簡単に変更することができません。住宅ローンを完済するか、奥さんが単独で残りの住宅ローンを組むしかありませんが、支払いのことを考えると難しいのが現状でしょう。&nbsp;住宅ローンが残っている場合の財産分与はどうすればいいの？離婚で不動産の相談を受ける場合、大半の相談がマイホームをどうすればいいか、という話です。住宅ローンが残っている場合、そのローンをどうするかが一番の問題になります。その住宅ローンの問題に対して、アドバイスさせていただきます。&nbsp;早めの売却が成功のカギ「思い入れのある自宅を簡単に売るなんて・・・」という方もいるかと思いますが、高額な住宅ローンの事を考えると売却するのがベストだと思います。家や土地は簡単に分ける事ができませんし、ましてやローンが残っているのなら、今後の支払いをどうしていくのかを考え無いといけません。なるべく早くローンを完済して、財産分与するのが一番の解決策だと思います。しかし、売却額よりも住宅ローンの残高が多い場合は、売却してローンを一括で完済することができません。これを一般的にアンダーローンと言います。アンダーローンの場合は、自己資金か身内の援助などで資金を用意し、残りのローンを一括で支払わないと住宅の抵当権（銀行の担保）が消せません。抵当権が消えないと売却することができませんから、まずはローンがいくら残っているのかを調べて、次にいくらで売れるのかを確認する必要があります。&nbsp;自宅がいくらで売却できるのか査定してみましょう！売却査定はどこの不動産屋さんでも受け付けてくれますが、注意することがあります。よく数社から査定を取る方がいらっしゃいますが、車や家電などと違って、査定額＝売却額ではありません！査定額はあくまでも、その金額ぐらいで売れると思われる目安なので、一番高いからといって安易に任せると後で大変なことになります。単に売る事だけを考えている業者ではなく、これまでの経緯や、あなたにとってどのような売却になることが望ましいのかを考えて動いてくれる業者を選ぶことが大切です。売却後はどこに住めばいいか、賃貸なのか購入なのか、予算はいくらぐらいなら出せるのか、学校区や通勤のことはどうか、そのような次の生活についてのことも一緒に考えてくれる不動産業者を選ぶことをお勧めします。&nbsp;名義変更をする場合の注意点住宅ローンが無い場合は、共有名義になっている自宅や不動産を、どちらかへ名義変更すれば手続きは完了します。その場合、離婚前に名義変更をするケースと、離婚後に名義変更をするのとでは少し状況が変わってしまいます。離婚前か離婚後か、それぞれのメリット・デメリットをご紹介します。&nbsp;離婚前に名義変更をするメリット・デメリット離婚前に名義変更をする場合、財産分与ではなく「生前贈与」になります。意味としては、離婚後に財産を「分ける」のではなく、婚姻関係のある状態なので「あげる」ことになります。そのため財産分与には無い贈与税が発生します。贈与する不動産にもよりますが、居住用不動産であれば2,000万円までの特別控除がありますので、そのような控除を利用されることをお勧めします。また、もらった側は所得税の支払いをする必要があります。これも建物であれば1,200万円、土地は別途計算方法がありますが、控除される制度がありますから利用されることをお勧めします。贈与の場合、住宅は居住用不動産の控除がありますが、それ以外は税金の対象となりますので、複数の不動産を贈与する場合は注意が必要です。&nbsp;名義変更は離婚後がお得？離婚後に名義変更をする場合、贈与税や取得税はかかりません。この点は離婚前よりもメリットと言えるかもしれませんが、その代わり譲渡税が発生する可能性があります。譲渡税の場合も贈与税のように控除される要件がありまして、居住用財産であれば3,000万円まで控除されることになります。それと、どちらの場合にも登録免許税は発生しますので、その点はご留意ください。しかし、贈与税や取得税に比べると3,000万円までの特別控除もありますし、税金の支払いに関して言えば、離婚前より離婚後の手続きの場合がおトクと言えるのではないでしょうか。離婚を迎えた状況でどちらを取るか比べて選択できる余裕はないかもしれませんが、財産分与における不動産は、とても大きな問題です。簡単に処理できるものではありませんので、安心して相談できる不動産業者を選び、新生活のことも考えながら進めていきましょう。不動産に関するご相談、価格査定は無料で行っております。まずはお気軽にご相談から初めていきましょう。&nbsp;------------------------------------------------------------------------------------------------現地へのご案内は随時承っておりますので、お気軽にお申し付け下さい。お問い合わせはこちらまで。株式会社ライブイノベーション担当:松野TEL 087-802-3386Mail info@live-in.co.jp定休日は日曜日です------------------------------------------------------------------------------------------------売却相談、売却査定、不動産についての相談は無料です！！

Question 4

相続した不動産の評価とは？

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&nbsp;不動産の相続をした時によく出てくる言葉として、「評価」はいくらになるか？と問われることがあります。しかし、この「評価」って何でしょうか？知ってるようで実は知らない不動産の「評価」について、詳しくご説明します。&nbsp;&nbsp;&nbsp;そもそも不動産の「評価」って何？不動産の「評価」とは、分かりやすく言うとその不動産の価値のことです。相続した住宅や土地が、一体いくらの価値があるのかを知る場合によく言われることですが、この評価も実は一つではなく、色々な見方があります。いくつか例を挙げて紹介します。&nbsp;不動産の相場とは？評価と同じように「相場」という言葉もよく聞かれると思いますが、この「相場」というのは、近隣の不動産がどれくらいの価格で取引されたかを指しています。例えば、近隣の土地取引が坪単価２０万円で取引された場合、その周辺の「相場」は坪２０万円になる、といったものです。&nbsp;不動産取引の場合、この「相場」を用いることが多く、売買以外にも賃貸住宅の家賃や駐車場、借地の取引でも周辺「相場」を参考にして価格を決定することが多々有ります。逆に言えば、この「相場」からかけ離れ過ぎていては、不動産取引は成立しづらいことになります。&nbsp;&nbsp;路線価って何？これもよく聞くと思いますが、「路線価」とは毎年７〜８月に国税庁から発表される、主要な道路に面した１㎡あたりの土地価格を公示したものです。相続税や贈与税を計算する時に使われるもので、一般的な不動産取引の価格とは少し違ってきます。郊外では「路線価」が無い地域も多くあります。&nbsp;&nbsp;公示地、基準値って何？公示地とは、国土交通省が定めた「標準値」において毎年１月１日時点の価値を公示するもので、全国に26,000箇所も対象地があります。これは、標準地を１㎡あたりの価格で表したもので、その地域の最高値や最低値を表したものではありません。公示地価とも言います。&nbsp;基準値とは、各都道府県が毎年７月１日時点の地価を発表するもので、公示地と同様に公的な地価の指標となることだけでなく、公示地が無い公示区域外においても基準値を出していることがあるので、公示区域外の地価を知りたい場合には重要な指標となる場合があります。&nbsp;不動産の評価とは、これらの異なる地価をもとに算出するもので、価格査定をする場合においては、それぞれの地価が重要になってきます。売却時や不動産評価を知るための「価格査定」についてもこれらをもとに作成しますが、次はその「価格査定」について説明します。&nbsp;&nbsp;&nbsp;不動産の「価格査定」ってどこも一緒？「評価」と同じぐらい「査定」についてもよく耳にしたことはあるかと思いますが、この「査定」は実はどこも同じではありません。不動産を売却する時や、相続不動産の「評価」をする場合に「価格査定」を行いますが、やり方は各社様々です。その違いを少しご紹介します。&nbsp;&nbsp;「査定」ってどうやってするの？「価格査定」をするやり方に決まりというのはなく、会社によってその方法は様々です。以前は、周辺相場をベースに路線価や基準値、公示地などを算出し手計算をしていたので、その担当者によって計算方法がバラバラでした。今でもそのようなやり方をしている業者もいらっしゃいますが、近年は「査定システム」を扱う業者が一般的になってきています。&nbsp;&nbsp;「査定システム」はどの会社も一緒？査定システムは、路線価などの公的データはもちろん、周辺の取引事例もデータベースに保管されていて価格査定に大いに役立つシステムです。価格査定の算出にはよく使われるものですが、この査定システムもいくつか種類があります。また、扱う会社や担当者によって価格の根拠が変わることもあり、同じ価格システムを使っているように見えても、実は価格に差が生じることが多々あります。&nbsp;「査定」は一番高いところに任せればいいの？不動産の査定は、車や家具家電の査定とは異なる点があります。それは、査定額＝売却額ではないということです。車や家電家具などの場合は査定額で買取をしてくれますが、不動産の場合はその査定額で市場に売り出し、購入希望者を見つけて契約に繋げていきます。その時に、すぐに購入希望者が見つかればいいのですが、なかなか見つからない場合は販売価格から値下げをすることがあります。&nbsp;購入希望者が見つかった場合も同様に、値交渉と言って販売価格からいくらか値下げを求められることもあり、双方の希望が合意になって、晴れて契約となります。そのようなことを経て売却額が決定するので「査定額が高いからこの会社に決めよう」というのは得策ではありません。長く売れ残って大きな値引きをするより、早期にいい条件で契約できる販売価格を見極めることはとても重要です。&nbsp;&nbsp;どんな査定評価をする業者に任せればいいの？では、どんな査定評価をする業者を選べばいいのでしょうか。これはとても難しいことで、表面上ではなかなか分からないと思います。査定評価は、不動産の売却においては業務のほんの一部に過ぎません。まずは、不動産の売却について少しご紹介します。&nbsp;不動産を売却する時の流れ&nbsp;不動産を売却する流れを大きく分けてご紹介します。１、まずは不動産業者に売却の相談をし、この時に価格査定を行います。物件によっては、法規制のためすんなり売却できない場合もありますし、周辺相場や路線価などでは簡単に値段が決められないケースもありますので、信頼できる業者にしっかり調査をしてもらい、販売価格の設定から売却活動をスタートするまで、しっかり相談して進めてください。&nbsp;２、販売活動がスタートしましたら、購入希望者が出てくるのを待ちます。その際に、どのようにすればより良い条件で売れるのかを相談してくれる業者に任せることがポイントです。ただ単に売り出しをするのではなく、見せ方や出し方を工夫するだけで違ってきますから、その点も注意しましょう。&nbsp;３、購入希望者が現れたら、双方の条件を交渉して、契約となります。この場合に、購入希望者の多くは価格交渉を求めてくることがあります。少しでも高く売りたいのが売主側の要望だと思いますが、全く応じないのでは買い主側も納得しません。少し譲歩することですんなりと契約に繋がるものですから、その心構えをして臨んでください。&nbsp;４、無事に契約できたら、物件を引き渡す準備です。お家であれば引越しをしたり、銀行の借り入れが残っているのであれば、返済に向けての準備が必要です。相続の場合であれば、名義変更に伴う書類に相続人の署名捺印が必要になりますので、ここで滞らないようしっかり準備が必要です。&nbsp;５、全ての手続きが終わりましたら、決済引渡しとなります。売却の相談から早くて３ヶ月、場合によっては６ヶ月〜１年間かかることもありますので、事前の準備が非常に大事になります。相続の場合も、多くは売却して現金化して財産を分配することが多いですから、そのように準備をすることが重要です。&nbsp;売却時の諸費用や税金はいくらぐらいかかるの？&nbsp;売却時の諸費用や税金については、別のページにまとめたものがあるので、そちらをご覧ください。家を売るとどれぐらい税金がかかるの？売却には色々な諸費用が発生しますので、事前にそれらを確認しておくことは重要です。&nbsp;まとめとして、相続財産の評価はどれも一様ではありません。相場や路線価だけで判断するものでもありませんし、査定報告の限りでもありません。不動産会社の選定についても、問題点や注意事項をキチンと教えてくれる業者に依頼することをお勧めします。「一番高い査定額だから」とか「大手だから」などで判断せず、しっかり相談して任せられる業者を選んで進めていきましょう。&nbsp;不動産の評価次第で、相続は大きく変わることになります。トラブルの引き金になることがないよう、しっかりとした評価やその後の売却についても納得できるまで相談してみてください。価格査定や相談については無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。&nbsp;株式会社ライブイノベーション担当：松野TEL：０８７−８０２−３３８６Mail：info@live-in.co.jp売却相談、売却査定、不動産についての相談は無料です！！&nbsp;

Question 5

家を売るとどれぐらい税金がかかる？

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「相続した田舎の実家を売却したい！」「離婚するのでマイホームを売却しなければならない。」こんな時、あなたは住宅売却時にかかる税金にはどんなものがあるのか、そしていくらかかるのかご存知ですか？今回は、意外と知らない売却時の税金についてお話します。&nbsp;&nbsp;まずは「家を売る流れ」を知りましょう住宅購入は多くの方が経験することだと思いますが、売却をするのは、それよりも経験する機会が少ないのが一般的です。なぜ購入と同じぐらい売却することがないかというと、相続などで次の家族へ引き継いだりするため、同じ数ではないからです。ここでは、一般的な売却の流れを簡単にご説明します。&nbsp;住宅を売却する時の流れ１、売却を検討するには、まず価格査定から自宅が一体いくらぐらいで売れるのか、それを知ることがまず第一歩です。一般的に不動産業者へ価格査定の依頼をした場合、周辺との相場や法規制もある程度調査をします。なぜなら、不動産は近隣の価格と比較検討して金額を算出しますし、法規制の影響で万が一売却できない場合があるので事前にある程度は確認を取るようにします。ここで、まず希望範囲で売却できるかが判断できます。&nbsp;２、売却が決まったら媒介契約を結びます査定額が希望金額の範囲内で、かつ売却することも可能であれば、販売を依頼する不動産業者と媒介契約を結びます。媒介契約とは、売却を依頼する不動産業者と売却条件などを書面化した契約書のことで、後で「言った・言わない」を防ぐために双方の意思確認を書面でするものです。まれに、この媒介契約を結ばずに売却活動を始める業者もいますので、注意しましょう。&nbsp;３、内覧及び条件交渉売却活動をスタートして、問い合わせと現地への案内を繰り返しながら、購入希望者が出てきますがここで大半の方から、購入に当たって条件交渉が入ります。多くの場合は値交渉（購入額の値下げ）の申し出があり、売主さんと相談して返事をするようになります。値交渉は新築物件を除いて、ほとんどケースで言われるものなので、可能な範囲で受けていただくことをオススメします。&nbsp;４、契約から引渡しまで条件の折り合いがつけば、すぐに買付申し込みを書面でいただき、数日以内に契約となります。契約を早くするのには、双方の気持ちが高まっているタイミングで契約しないと、話が前に進まずせっかくの良い条件の相手を逃してしまうからです。&nbsp;また、買主さんは住宅ローンの手配や、売主さんは境界確定やお引越しの準備に時間が必要なので、先に契約を締結しておかないと、不安定な状態では色々な手続きを進めることが出来ないからです。契約から約１〜２ヶ月後（もう少し長い場合もあります）、それぞれの手続きが完了しましたら、決済引渡しとなります。逆算すると、査定から平均して約半年程は時間がかかる見込みになります。&nbsp;家を売る時の注意点住宅を購入する時も、売却する時も似ているようで全く同じではありません。そのため、色々なことに注意をして契約を進めていかなければなりませんが、ここではよくある注意点を少しだけ紹介します。&nbsp;１、査定額がそのまま売却額にはなりません！よく「数社の不動産業者から査定してください」と書いてあるサイトがあります。決して間違いではありませんが、査定額が必ず売却価格になることはありません。中には、媒介契約を取るために、査定額を高くする業者もいるそうです。査定額を安易に鵜呑みにせず、しっかりと売却活動をしてくれる業者を選びましょう。&nbsp;２、売却の時に必要な費用を知っておきましょう購入の時と同様に、売却の場合も諸費用が必要になります。印紙代や仲介報酬、登記費用、測量費引越し代などがそれに当たりますが、売却価格からこれらの費用を支払わないといけませんので、売却活動に入る前に、それらの諸費用についてしっかり確認しておきましょう。&nbsp;３、購入希望者の要望にはなるべく応えましょう一般的に、販売活動をはじめて購入希望者がすぐに出てくることは多くはありません。多くの場合が販売活動を開始して１〜３ヶ月ぐらいで出てくるもので、その数もあまり多くありません。上記のように、数少ない購入希望者が現れた場合、可能な範囲であればその要望を受け入れることをお勧めします。もちろん全部を聞いてくださいとは言いませんが、ある程度の許容範囲は必要です。&nbsp;購入時に「家は人生をかけた高い買い物だ」と思われた方が大半だと思います。そのため、少しでも安く買いたい、良い条件で買いたい、と思うのは自然なこと。売る側にとっては少しでも高い条件の良い購入者を求めると思いますが、ある程度は「引きしろ」を設けて、希望者の要望を聞いてあげるのも重要です。早く売れることで、不要な維持費や固定資産税の支払いをしなくて済みます。&nbsp;&nbsp;売却するとどんな税金がかかるの？住宅を売却することで、税金が発生する場合があります。しかし、売却した全てのケースが対象となるのではありません。売却時で発生する税金として、大きな２つをご紹介します。&nbsp;１、譲渡所得税住宅を購入した金額と、売却した金額を比べた時に、購入時よりも高く売れた時に発生する税金で、売却益（売却して得られた利益）に対して、１５％が税金として支払う金額になります。※加えて、復興所得税０．３１５％も別途必要になってきます。&nbsp;２、住民税譲渡所得税と同じで、購入時と売却時を比べて、売却益に対して課せられる税金です。住民税は売却益の５％が対象となります。なお、購入時や売却時の諸費用（印紙代や仲介報酬や登記費用）はここから差し引くことができますので、契約時や売却時の諸費用の領収証などは必ず保管しておくことをお勧めします。&nbsp;３、印紙税売買契約時に契約書に貼り付ける印紙です。上記２つの税金と比べると大きな費用ではありませんが、売買価格から差し引かれる費用ですので、チェックが必要です。購入時と同様、経費として計上できますので、領収証は取っておきましょう。&nbsp;売却する不動産を所有していた期間によって、税金が変わるの？上記の２つの税金ですが、両方合わせて売却益に対して２０％（復興税を除く）になりますが、これは売却する不動産を５年以上所有していることが条件となります。５年未満の短期所得の場合は、なんと倍の４０％になってしまいます！売却する住宅が、所有して何年になるのかを十分に確認し払わなくて済むのかどうかを確認して売却しましょう。税金が軽減されることってあるの？不動産を売却する際に発生する税金には特例措置があり、その適用を受ければ減税になることがあります。誰もが支払わなくて済む税金は支払いたくない、と思っていることでしょう。ここで少しですが、どのような特例措置があるのかを紹介します。&nbsp;1.居住用財産の3,000万円特別控除マイホームを売却した場合、所有期間の長短に関わらず譲渡所得から最高3,000万円までを控除してくれるというもの。自宅を売却する場合のみになりますが、とても大きな特別控除になります。&nbsp;2.居住用財産売却による軽減税率の特例居住用財産の所有期間が１０年こ超えている場合に適用される特別措置で、課税譲渡所得（税金の対象となる金額）のうち6,000万円までは税率が14.21%になります。（それ以上は20.315%）&nbsp;3.居住用財産の買換え特例自宅を売却するだけでなく、新たに住宅を購入する場合に適用になる特例です。自宅を売却した譲渡価格より、新たに購入した自宅の取得額が高い場合に税負担がなくなるというもの。いくつかの要件を満たす必要がありますので、注意してください。&nbsp;4.空き家に係る譲渡所得の特別控除相続した空き家を、耐震リフォームか解体して更地にすることで受けられる特別控除で、平成３１年末までの限定的な措置になりますが、3,000万円までの特別控除を受けられることになります。細かな要件を満たす必要がありますが、大きな特別措置になると思います。&nbsp;&nbsp;家を売却した後はどうすればいいの？住宅を売却して、ほっとしていてはいけません。大切なのはむしろここからです。売却後には、確定申告を忘れずに手続きしましょう。これをしなければ、払わなくて済む税金を支払うことになります。ここでは、確定申告について説明します。&nbsp;よく耳にする「確定申告」ってなんだろう？確定申告とは、所得にかかる税金を計算して税務署に申告して納税することです。上記のように住宅を売却することで利益を得るようなケースでは、それらにかかる経費等を書類と合わせて申告することで、対象となる税金の一部（または全部）を支払わなくて済むことになります。確定申告をしなければ、特別控除などの適用が一切受けられないので、支払わなくていい税金も課税対象となり、支払う必要があります。確定申告の申請については、やったことがない人でも税務署で丁寧に教えてくれますが、手続きがわずらわしいという人は税理士さんなどに相談してみるのもいいでしょう。また、確定申告は受付の期限がありますので、必ず期限中に行いましょう。&nbsp;確定申告の流れと手続き方法１、まずは確定申告書を入手し、必要な項目を記入していきます。書き方でわからない項目があれば、税務署にて教えてくれますので、遠慮せず確認しましょう。&nbsp;２、確定申告と合わせて提出する書類を準備します。ここで言えば、売却した際の領収証がそれに当たりますが、住宅を購入した際の契約書類や領収証も必要に応じて提出してください。購入時は何年も前なので書類がないと諦めず、ご自宅をよく探してみてください。以外と見つかることがあります。&nbsp;３、申告書の提出ですが、毎年３月１５日までとなりますので、必ず期限内に提出してください。期限を過ぎると受付をしてくれませんので、なるべく早めに提出しましょう。その後、税金の納付ついて案内がきますので、お早めに手続きを行ってください。&nbsp;まとめになりますが、家を購入するのと同じく、売却する場合も色々な費用がかかりますが、これらの点に注意するだけで支払わなくて済む税金があります。しかも、不動産の対象となる税金はかなり高額になりますから、少しでも費用を抑えられるためにはどうすればいいかを考え、売却しましょう。また、単に大手の不動産業者だから、査定額が高かった、等という理由で売却先を決めるのではなく、売却前からこれらについてのアドバイスがあったり、売却後のことも考えてくれる業者を選びましょう。最終的に「任せてよかった」と思えるパートナーをしっかり選ぶことは、とても重要です。&nbsp;いかがでしたか? 知ってるようで知らないこともあったのではないでしょうか？まずはお気軽にご相談下さい。あなたに合った売却方法を、一緒に探していきましょう。お問い合わせはこちらまで。株式会社ライブイノベーション担当:松野TEL 087-802-3386Mail info@live-in.co.jp定休日は日曜日です------------------------------------------------------------------------------------------------売却相談、売却査定、不動産についての相談は無料です！！&nbsp;売却相談、売却査定、不動産についての相談は無料です！！

Question 6

不動産を相続する時の手続きと注意することは？

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遺言が用意されているような場合を除き、相続は突然発生するケースが大半だと思います。 「相続って何からやったらいいの？」とご相談をいただくことも多々あります。ここでは、相続が発生した場合に手続きはどうすればいいのかをご紹介します。特に、一番面倒な不動産の相続についてご紹介していきます。&nbsp;まずは相続財産を把握しよう相続財産は現金や不動産に限ったものではありません。よく言われるのが現金（預金）や住宅などの不動産と認識されていることが多いですが、それ以外にも相続財産は色々とあります。少しご紹介します。&nbsp;相続財産の種類とは？相続する財産は大きく分けて以下の４種類になります。&nbsp;①不動産に関するもの住宅や土地、田畑や農場、駐車場や倉庫などに加えて、借地として貸している土地などもあります。これらは、権利書や固定資産税の明細が年一回送られてくると思います。それらから内容を確認することができますし、その不動産がある市役所等の固定資産税課などに、問い合わせをすれば確認することができます。&nbsp;②お金や証券関係の財産現金（預貯金も含む）はもちろん、株や有価証券、投資信託などがこれに当てはまります。現金は遺産分割する場合に分けやすくていいのですが、株や有価証券、投資信託については、価値が変動するものなので、相続するタイミングも関わってきます。&nbsp;③動産車や船舶、家具家電や宝石・貴金属、骨董品などの動かせる財産を指します。株や有価証券などと同じで、相続時の「時価」で遺産分割されます。相続後に価値が上がるものもあれば、下がるものもあるので要注意です。&nbsp;④その他の財産ゴルフの会員権や電話加入権などの権利がこれに当たります。それ以外に借金や未払いの費用等は、マイナスの財産として相続することもあります。相続財産の確認を怠って、負の財産までも相続しないよう注意が必要です。&nbsp;みなし相続財産って知っていますか？「みなし相続財産」って聞いたことがある方もいらっしゃるかと思います。上記の相続財産とは違いますが、同じ価値があるもののことを言います。例えば、生命保険や死亡退職金です。被相続人（相続させる側）が亡くなってから発生するもので、これらには相続税がかかってくるので、この計算も忘れずしなければなりません。また、ここでトラブルになるのが、死亡日から３年以内に贈与された財産です。相続税の節税をしようとして生前に相続人へ贈与した財産のことを指しますが、それらは遡って相続税の対象となる「みなし相続財産」となります。相続財産を贈与するのは、このようなリスクも考慮しなければなりません。&nbsp;相続財産で一番やっかいなものは不動産？一般の相続人以外に、弁護士や司法書士などの士業の方からもよく聞かれますが、不動産の相続についてどうすればいいのか、ご相談をいただくことがあります。なぜ不動産について相談されるのかというと、評価がわからないからです。路線価や固定資産税評価は調べればすぐにわかりますが、それはあくまでも目安なので、実際の不動産価格とはことなります。もちろん、売却して手残りの金額はわかりませんが、どれぐらいの価値があるのかの目処を立てるのには、我々が行う「価格査定報告」が必要です。ちなみに、不動産鑑定士さんに依頼すると費用がかかりますが、弊社は無料で査定します。&nbsp;&nbsp;相続財産を確認したら、相続人を確認しましょう相続人なんか確認しなくてもすぐわかる、という方も多いと思いますが、相続財産の確認と同じで、ここにも落とし穴がひそんでいる場合があります。ウチは大丈夫と高を括る前に、注意点を是非ご一読ください。&nbsp;相続人に関する落とし穴そもそも、なぜ相続人を確認しないといけないかと言うと、対象となる相続人の全員の同意がなく相続財産の分配を決めてしまった場合、何年後かにその内容を同意していない相続人から、遺産分割協議のやり直しを求められ、それが過去にさかのぼってやり直しになってしまうことがあるからです。遺産分割協議とは、相続人が複数いた場合に誰がどれだけ相続するかを相続人全員が話し合って決めることを言います。そのため、相続人全員が揃うことが前提になりますので、もし万が一、知り得ない相続人がいたとしても時効前に遺産分割協議に対する異議申し立てをされれば、もう一度やり直しになります。すでに遺産の一部を使っていた場合などは補填をしなければなりません。&nbsp;念のため戸籍を取って確認しましょう相続の場合の戸籍の取得方法ですが、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要です。出生まで遡るのは、相続人である「子」の存在を確認するためです。ここに落とし穴があり、自分達が知らなかった相続人の存在を確認する場合があります。戸籍謄本を確認するのには、相続人の本籍地のある市町村で戸籍謄本を取得する必要があります。&nbsp;予期せぬ相続人がいる場合戸籍謄本で相続人の確認をした場合、まれに予期せぬ相続人の存在を知る場合があります。被相続人から一度も聞いていない相続人がいた場合、弊社では専属の弁護士や司法書士を通じて、その相続人とコンタクトを取り、相続の手続きを進めていきます。そのような相続人にすぐに会うことができれば事は簡単ですが、中には行方不明になっていたり、死亡してさらに相続されているケースもあります。そうなると素人ではなかなか解決する事ができませんので、早めにプロに相談することをお勧めしています。費用は掛かりますが、専門家の力を借りることも必要です。&nbsp;&nbsp;不動産の査定と売却が相続財産の分割のカギ相続財産を確認して、相続人が確定すれば、あとはそれを分けるだけです。しかし、不動産はわけることができません。それならば共有名義にしようという方もいますが、これは絶対にしてはいけません。&nbsp;不動産の共有は絶対ダメ？なぜ不動産の名義を共有にしてはダメなのか？それは、共有名義にするとその不動産を売るのも貸すのも名義人（所有者）全員の同意が必要だからです。誰か一人でも反対すれば、その不動産を勝手に活用することはできませんし、逆に売ったり貸したりしたくても、一人の反対でそれができなくなります。ある相続の事例を挙げてご紹介します。とあるご家族のお話しで、ご実家をお父様と子供さん５人の共有名義にしていたところ、お父様がお亡くなりになり相続になりました。そのお家は自宅の一部で居酒屋さん営んでおり、お父様と長男ご夫婦がやっていて、その他の兄弟は別々に生活されていました。遺産分割協議になると、兄弟それぞれが遺産について「均等に分配すべきだ」と主張され、長男は「実家は店があるから分けることはできない」と言われましたが、結果的にはその実家を売却されて５等分に分配することになってしまい、居酒屋は廃業になってしまいました。銀行からの融資などの理由で、住宅を共有名義にすることはよくあることですが、必要でない共有名義は予期せぬトラブルを招く恐れがあります。将来の遺産分割を考慮して、なるべくトラブルが起こらない状況を早めにつくっておきましょう。&nbsp;なぜ相続不動産を現金化するのか？実家など、これからも住み続けていく不動産を除いて、現金化するケースが多々あります。使わなくなった田や畑、駐車場、賃貸アパートやマンション、倉庫やテナント等ですが、これらを売却して現金にするのは、その後にある遺産分割や相続財産の支払いのためです。これらのことから、相続においての注意点に気を付けて、手続きを行っていく必要があります。相続が発生してから１０ヶ月後には、遺産分割協議書の作成と相続税の申告をしないといけません。１０ヶ月もあると安心してはいけません。相続は思いもよらないトラブルに発展することがあり、「こんなはずじゃなかった」と言われるケースをよく目の当たりにします。「ウチは大丈夫」「ウチに限って」と高を括る前に、早めに相続の流れを理解し手続きをすることをオススメします。とにかく相続不動産がある場合には、お気軽にご相談ください。相続の相談や査定は無料で行います。専門のパートナーもご紹介できますので、悩まずにまずはご連絡ください。&nbsp;株式会社ライブイノベーション担当：松野TEL：０８７−８０２−３３８６Mail：info@live-in.co.jp&nbsp;売却相談、売却査定、不動産についての相談は無料です！！&nbsp;

Question 7

マンションを売却する時に必要な書類とポイント

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マンションに限ったことではありませんが、住宅を売却する際の手続きは誰でもスムーズに行いたいと思っているもの。売却前に書類が揃っているだけで、売却価格がアップしたり、諸費用を抑えることができる場合もあります。マンションを売却する前に、どんな書類があれば慌てることなく、またお得に売却することができるのかを紹介します。&nbsp;売却前（価格査定時）に必要な書類とは？売却前に必要となる書類は、売却する対象物件を特定するために必要な書類や資料になります。例えば、どのマンションのどこの部屋か、そのマンションはいつ建てられて、どれぐらいの大きさがあってどんな構造で建てられたのか。室内はどんな仕様になっていて、間取りはどうなっているのか。どんな設備が付いていて、仕様書はあるのか。などの内容を把握して価格設定を行いますから、そのための書類や資料が必要になります。&nbsp;売却前に必要な書類の一覧1.登記簿謄本、もしくは、登記事項証明書2.売買契約書3.物件を購入したときの重要事項説明書4.登記済権利書、もしくは、登記識別情報5.土地測量図・境界確認書6.固定資産税納税通知書、および、固定資産税評価証明書7.物件の図面、設備の仕様書8.建築確認済証、および、検査済証9.建築設計図書、工事記録書10.マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類11.耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書&nbsp;土地や建物の謄本は法務局で簡単に取ることができるので、不動産会社にお任せすることが多いですが、契約書や重要事項説明書、マンションに関連する書類が揃っていることで価格査定に対する調査がスムーズに行われます。そのため、売却のスタートを早く始めることができるので、良いお客様に巡り合う可能性が増えます。また、購入時のパンフレットや物件資料はそのまま次の方へ説明する資料になりますので、購入を検討している方の質問に対してもすぐに回答することができ、前向きな購入に繋がっていきます。&nbsp;稀なことではありますが、売却を依頼した不動産業者が万が一見落としている重要事項があったまま売却をスタートした場合、購入者との交渉の中でそれらが発覚し、当初設定している売却価格からいくらか値段が下げられるといったケースもあります。売却前にきちんと調査をして価格を設定し、売り出しをするのが一般的ですが、中にはそのような点が見落とされ、後で痛い目にあうこともあります。それらの被害を防ぐためにも、書類や資料の用意は大切です。&nbsp;売却スタート時に必要な書類とは？売却の相談をしてマンションの価格査定を行ってもらい、媒介契約を締結してから売却活動がスタートになりますが、そこから必要になってくる書類があります。この時の書類や資料は、マンションを購入した時に受け取っているものですが、時間の経過でどこにいってしまったのか分からないこともあります。後から再度取ることもできるので、必ず用意しないとダメな書類ではありませんが、これらの書類が揃っていることで購入を希望する方は安心して検討することができ、スムーズな契約に繋がることができます。また、対象となるマンションの細かな点が把握できるので、購入する方は余分な費用を考慮する必要がなく、価格交渉についても有利になります。&nbsp;売却スタート時点に必要な書類の一覧マンションの管理規約や使用細則といった書類は、マンション全体を管理している管理会社に言えば、別途費用はかかりますが、すぐに入手することができます。契約後でも問題はありませんが、これも購入を検討される方にはとても重要なものなので、事前に用意することでスムーズな契約に繋がります。&nbsp;売却の時に大切なのは、購入する方にとって有益な情報を提供することです。書類や資料があることで、購入する方は情報が明確になり、買う判断が早くなりますし、購入後の余分な費用を考えなくて済むので、大きな価格を言ってくる可能性も少なくなります。情報が不足しているからこそ、次に住む方はちょっとしたことや質問が募って不安になり、購入の決断がしづらくなります。そのため、当初よりも売却が思ったように進まないということになっていきます。エアコンや照明、お風呂や換気扇の説明書なども、無いよりはあるに越したことはありません。面倒ではありますが、押入れの奥にしまった書類もこの機会に一度探してみることをオススメします。&nbsp;契約時、または決済引渡しの前に用意する書類契約時、または決済引渡しの際に必要となる書類は、重要な書類がほとんどです。うっかり忘れてしまうと手続きができなくなることがあるので、ゆとりをもって用意することをオススメします。また、対象となる売買物件の名義が複数に渡っている場合は、人数分の書類を用意することになりますのでご注意ください。&nbsp;契約時、または決済引渡しの前に必要な書類の一覧買主が見つかり売買契約を結んだ際、引き渡しのときに売主が準備する必要書類は、以下の通りです。1.本人確認書類2.実印・印鑑証明書3.住民票4.銀行口座の通帳（銀行振り込み先情報）5.ローン残高証明書、あるいは、ローン返済予定表6.物件のパンフレットなど&nbsp;これらの書類は、不動産業者や司法書士さんから申し出があるので、忘れずにご用意して下さい。相続した不動産を売却する場合は、相続人全ての住民票や印鑑証明、委任状なども必要になることがありますので、それらも全てご用意して下さい。&nbsp;相続や共有名義になっている不動産を売却する場合、それらの全ての権利者が売買に同意し、署名捺印をする必要があります。よくあるケースでは、兄弟や親戚と揉めていて判をもらえない、音信不通で行方が分からない権利者がいる、というケースがあります。このような点が解決しない場合は売却することができず、万が一、購入者へ違約金を支払うという事態に発展することもありますので、小さな問題でも構いませんので、売却前に不動産業者へ相談することをオススメします。&nbsp;いかがでしたでしょうか。以外に用意する書類が多いと思われたのではないかと思います。これら全てを用意する必要はありませんが、スムーズな売却を望まれるのであれば、事前準備は非常に大切です。売却前の準備があるだけで、&nbsp;１、少しでも高く売れる２、契約が決まるスピードが速い３、手続きが滞らずスムーズ&nbsp;といったメリットがあります。何よりもトラブルなく売却できることは、多くの方が望むことだと思います。購入者の立場に立って準備をしっかりすることで、金額面や時間の負担が軽減され、最終的にはあなたが得をすることになります。売却に関するご相談や価格査定は無料ですので、マンションの売却をお考えの場合は、お気軽にお問い合わせ下さい。------------------------------------------------------------------------------------------------現地へのご案内は随時承っておりますので、お気軽にお申し付け下さい。お問い合わせはこちらまで。株式会社ライブイノベーション担当:松野TEL 087-802-3386Mail info@live-in.co.jp定休日は日曜日です------------------------------------------------------------------------------------------------売却相談、売却査定、不動産についての相談は無料です！！&nbsp;&nbsp;

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