賃貸アパート・マンションや借家を持っていて賃貸経営をされている方、「いつまで賃貸経営をやっていくのか」と考えたことはありますか？ローンが完済するまで？建物が老朽化するまで？ただ漠然と続けていませんか？

先日あるオーナーさんにこの話をして、所有している賃貸マンションについて「出口」の提案をさせていただき、とても喜んでいただきました。そのオーナーさんは不動産について無知の方ではなく、なんと40年近く不動産に携わられた大ベテランです！そのような方でも、賃貸経営の「出口」を考えず、ただ何となく家賃が入ってくるからと、そのまま続けられていました。

賃貸経営は、トラブルが無く家賃が入り続けていれば問題ありませんが、建物は年々劣化していきますし、近隣には次々と新しいアパート・マンションが増えています。ましてや人口は減っていますから、将来的には楽観視できる状況ではありません。今回は、賃貸経営の「出口」について一度考えてみませんか？

 

1、賃貸経営っていつまでやるもの？

賃貸経営に期限を決めてやっている方はほとんどいないかもしれません。ローンの支払いや建物の耐用年数なら期限が定められていますが、ローンが完済してからが本来の「儲け」になりますから、それ以降が本来の目当てですし、耐用年数を越えても十分に建物は使用できるので、それ以上続けても問題ありません。では、長く続けていくことでどんな問題が生じてくるのかを一つずつ紹介します。

 

賃貸経営をずっと続けていく問題点とは？

新築時や築年数が浅い時には入居率が高く、特に費用もかかりませんので問題ありませんが、建物は目に見えない所で年々劣化していきます。雨漏りや基礎や外壁のクラック（ヒビ割れ）は、それらが目に見える状態にまで達した時に発生しますが、急に始まったことではありません。雨風や自然災害に日々さらされていますから、これは仕方がないことです。まず一つ目は、これらの「経年劣化」が日々発生しているということを認識しなければなりません。

ローンを完済したオーナーさんであれば、空室が多くても少しの家賃収入があれば構わないと言われるかもしれませんが、そこにもリスクがあります。近年多くなった自然災害は、老朽化した住宅や施設などに甚大な被害を与えました。災害が少ない香川県でも、その危険性は増しているのではないかと思います。古くなった建物は入居者や近隣に迷惑をかけ、時にはケガをさせる可能性もあります。「ウチは大丈夫」と思わず、危険性の高い物件はリスクを回避する手立てを取ることをお勧めします。

 

どんどん増え続けるライバル

また、年々新しい賃貸アパート・マンションは増加しており、設備や仕様はどんどん良くなっています。入居者はあなたの物件と新築物件を比較してどこに住むかを検討しますから、より条件の良い物件を当然選びます。

「ウチは管理会社が借上してくれるから大丈夫」と思っている方、借上額は新築時に比べどんどん下がっていきます。値下げ交渉に応じなければ「値段を据え置きにするのであれば、リフォームしましょう」と勧められたことがあるオーナーさんも多いと思います。管理会社が良い条件を言ったところで、ライバルが増え続ければ、それに対応せざるを得なくなってきます。

 

２、賃貸経営の「出口」ってなに？

ここで言う「出口」とは、終わりのことです。始まりがあるように、物事にはいつか終わりが来ます。しかし、賃貸経営において終わりを考えてやっているオーナーさんは、実際ほとんどいません。何故なら、誰も教えてくれず、周囲にもそれを実践している人はいないからです。

しかし、近年は人生の終わりに対して「終活」をする人が増えているそうですが、賃貸経営もこれと同じです。最終的にその物件をどうするのか、考えていますか？解体して更地にしますか？売却しますか？

よくあるのは、何の対策も取らない状況で放置して、亡くなった時に不良財産として相続させてしまうケースです。この事例は弊社でも実際にあったもので、相続したご家族は多額の借金と不良財産を抱えてとても困っていらっしゃいました。

「いつか」「そのうち」ではなく、ご自身やご家族のためにも明るい「出口」をつくっていきましょう。

 

賃貸経営の終わりはいつ？

物件の状況やオーナーさんの考え方によって色々あると思いますが、売却する場合であれば、なるべく良い状況で売るのがいいと思います。例えば、少しでも入居率が高い時や築年数がまだ新しい時、このような状況のタイミングであれば価格も高くなるし、早期に売却することが可能です。

もちろんローンの残債を考慮して決めなければなりませんが、「まだ」「もうちょっと」といって条件の良いタイミングを逃してはいけません。空室が増え、建物に修繕費用がかかる年数になることで、売却額は当然下がりますから、早い段階で「価格査定」を行うことをお勧めします。

 

どのような計画を立てるのかを考えましょう

賃貸経営の「出口」は大きく分けて２つ、一つは「誰かに譲る」こと、もう一つは「解体」することです。解体するのは先程上げた自然災害のリスクに対する処置としてで、よほど古い物件であれば十分に元は取ったと思いますし、今後残していても修繕費はかかるし、災害のリスクを被ることになるから、そのために行う「出口」です。

一般的な賃貸経営の「出口」とは、物件を「売却」することです。賃貸アパート・マンションは建物が朽ちていくまでやる必要はありません。ましてや投資なので、儲かれば止めないと損をするだけです。いつ売却するか、どんな条件で売却するのがいいのか、それを一緒に考え決めていきましょう。

 

３、まず何から始めるの？

「出口」の重要性についてはお伝えした通りですが、まずは何から始めればいいのかを紹介していきます。すぐに「出口」の計画を実行する必要はありません。しかし、終わりを考えていれば、管理会社に言われたからといって無用なリフォームや値下げをする必要はありません。計画を立てることで、賃貸経営の戦略が見えてきます。これまでとは違い、オーナーさん自らが指揮をとって管理会社や不動産業者を支持する立場になれば、「出口」は良いものとなってきます。

 

現状把握と市場把握は必要不可欠

まずは現状把握です。所有されている賃貸物件の状況、入居率や家賃、入居者の状況や家族構成、空室期間や募集状況、建物の築年数と借入額など、諸々の状況を把握していきます。この場合、自分だけでもできますが、売却を得意としているプロと一緒にやることで新しい気付きがありますから、共に現状把握をされることをお勧めします。

次に周辺状況の確認です。近隣にある賃貸アパート・マンション・借家などを調査し、今の賃貸市場はどうなっているのかを把握します。これはオーナー単独では難しいと思うので、プロである不動産業者に依頼しましょう。ご自身でネットなどを使い状況を確認することはできますが、自分ではどうしても客観的な見方ができず、ついつい甘く見てしまいます。厳しくてもプロの客観的な意見を聞くことをお勧めします。

 

売却専門の不動産会社を選びましょう

不動産業者もたくさんありますが、賃貸経営の「出口」を計画するのであれば、売却のプロに相談しなければなりません。賃貸を得意としている会社、ましてや管理を依頼している会社に相談したところで、オーナーが望む回答は得られません。なぜなら、売却の知識や経験の無い営業にはハードルが高いものが求められますし、自社の管理物件が無くなってしまうことを望む業者はいません。

あくまでも、より良い賃貸経営の「出口」を見つけるために相談するのですから、これまでの実績がある、売却のプロ「不動産業者」に依頼するのが一番です。賃貸経営を始めたあの頃のように、ワクワクするような「出口」の計画を共に立てて実行していきましょう。

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