よく耳にする「不動産査定」という言葉。「家を売りたいんですが・・・」と不動産会社を訪ねると、「では査定してみましょう」という流れになると思います。この「査定」、「一体何をするんだろう？」「どうやって金額を決めているのだろう？」と気になりませんか？今回は不動産の「査定」について簡単にご説明します。

 

そもそも不動産査定とは？

「査定」とは、売却にあたって物件が「いくらいくらいで売れそうか」というのを我々、不動産会社からお客様に提案するものです。この査定額に基づいて売り出し価格が決まるのですが、必ずしもその価格で売れることを保証するものではありません。あくまでも目安になります。不動産では、価格に影響するいくつかの要素があります。では早速見ていきましょう。

 

１.道路の状況

建築基準法では原則として、幅員（道路の幅）４m以上の道路に2m以上土地が接していないと建物を建てることができないという決まりがあります。（※一部例外もあります）ですので、基本的には、不動産は4m以上の道路に接していなければ建物を建てることができず、土地活用ができないということになります。

実際に生活する上でも、道路幅や土地の間口は広い方が生活しやすいですよね。車社会の現代においては、生活面から道路が広い方が評価されやすい傾向にあります。

 

２.土地の面積や形状など

土地の面積は査定価格を左右する重要なポイントです。土地の面積が広いと、アパートやオフィスビル、マンションなど建てられる建物の種類も増えます。（建築区準法等の規定によります）しかし、逆に広すぎても用途に困るので売れにくくなります。かと言って、50㎡未満の土地では建てられる建物に制限が出てしまい、売却しにくくなってしまいます。

土地面積は、広すぎず狭すぎない適度な大きさがベストと言えます。また、面積が広い土地でも、形が特殊だと建てられる家は小さくなってしまうので評価が低くなることがあります。必ずとは言えませんが、正方形に近い四角形が最も利用価値の高い形状とされています。

 

３.周辺環境

周辺環境も査定額に影響を与えることがあります。例えば産業廃棄物処理場や下水処理場、高速道路やガソリンスタンド、工場、墓地、高圧電線などの施設が近隣にない方が、住宅用地としては好まれます。逆に美しい街並みや新築が立ち並ぶエリア、人気の街にある不動産というのは評価が高くなる傾向になります。

 

戸建てとマンションにおける評価の違い

土地の上に建物がある場合、当然上物部分の評価もあります。戸建てとマンションでは、それぞれ評価項目にも違いがありますので見ていきましょう。

1.戸建ての場合

【築年数・間取り・駐車台数・見た目】が見られやすいポイント

築年数が浅く、見た目がきれいな方が評価は高くなります。また、オーソドックスな間取りは万人受けしやすいので、こちらも評価ポイントになります。また、香川県は車社会なので、カースペースが2台以上確保されていることがより好まれます。

 

2.マンションの場合

【階建て・見晴らし・向き・間取り】が見られやすいポイント

一般的にマンションの場合は、高層階になるほど価格が高くなります。ベランダや部屋からの見晴らしも大事な要素の一つなのです。また、南向きのLDKや角部屋というのも高評価につながるポイントとなります。

 

売却価格の決め方

前述した評価ポイントをもとに価格を決めていくのですが、どのように決めるのか気になりますよね。実は金額を算出する際には、以下の内容を参考にしています。

 

１.周辺の成約事例との比較

不動産売却の目安として、「過去の成約事例」をもとに売却価格を算出します。周辺の物件がいくらぐらいで売れたのか、という過去のデータをもとに、売却を希望している物件と比較しながら金額を決めていくのです。

 

２.路線価、公示価格などの数値を参考に

公示地価・基準地価・路線価はいずれも公的機関が公表している、日本各地の「土地の値段」です。

 

【路線価とは】

路線価は、道路に面した土地の価格のことで、毎年国税庁から発表される価格になります。土地を譲り受けた時にどのくらい相続税・贈与税がかかるかは、路線価をもとに計算します。（例えば、土地の大きさが50坪でその土地に面している道路の路線価が、坪あたり150,000円だった場合、150,000円×50坪＝7,500,000円となります。）

路線価には2種類あり、それぞれ「相続税路線価」「固定資産税路線価」と呼ばれています。

路線価は、毎年7月1日に国税局や各地税務署で発表されます。相続や贈与により土地の評価額を計算するときは、相続や贈与が発生した年の路線価を使います。

 

【公示価格とは】

公示価格は国土交通省が毎年発表しているある特定の場所「基準値」の土地の価格がいくらか、というのを不動産鑑定士が算出した数値になります。ピンポイントで査定したい物件の場所の価格、ということではなく、そのエリアでの相場を把握するための指標となります。

 

路線価や公示価格はあくまで参考値となりますが、重要な判断材料の一つになるということを覚えておいてくださいね。

 

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