2019.01.21
住宅や土地を購入する際、そこにかかる税金を気にすることは少ないと思います。購入する場合はお金を支払う側なので、対象となる税金は多くありませんが、売却する際には内容によって様々な税金がかかってくることがあります。「知らなかった」では大きな損をすることにもなりかねませんので、詳しくご説明いたします。
目次
税金の中には、譲渡するタイミングによって税率が変化するものもあり、売却前から知識をつけておくほうが得策といえます。「あとで税務署に確認すれば大丈夫」という考えは、後々大きな損をすることにも繋がりかねません。税金は、不動産の種類や面積、税務上の規則などよって細かく取り決められていることから、一般の方には分かりづらい点が多いので、特に抑えておきたいポイントを分かりやすくご紹介します。
不動産売却時に必ず必要となる税金に、以下の2つが挙げられます。それぞれ何のために必要なものなのか、ぜひチェックしてみてください。
不動産売却時には、売買価格や支払い時期、支払い方法、所有権移転の時期や引き渡しなどに関して取り決める契約書「不動産売買契約書」を交わします。この不動産売買契約書は課税文書となりますので「印紙税」を納めなければならない決まりがあります。印紙税の額は契約書に記載されている金額によって異なり、契約金額が1,000万円超～5,000万円以下であれば20,000円、5,000万円超～1億円以下の場合は60,000円となります。10万円を越える場合は、平成32年3月31日まで軽減措置が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 500万～1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万～5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万～1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円～5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
不動産売買における登記とは「この不動産の所有者が自分である！」と、不動産の権利を主張するための大切な役割を担っています。その登記の際に支払うのが「登録免許税」となるわけです。登録免許税の計算方法は次の通りです。
税額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率
固定資産税評価額は時価の70%相当に設定されています。
また、登記の種類によって税率が異なりますが、売却により所有権を移転をする場合、「固定資産税評価額」×2%。平成31年3月31日までは、印紙税と同じように軽減税率が適用されますので、1.5%となります。
不動産を売却した時に出た利益のことを「譲渡所得」といいます。その譲渡所得に対して課せられる税金が、譲渡所得税、復興特別所得税、住民税となります。これら譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、「分離課税」と呼ばれています。この3つの税金について解説していきます。
譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た時に課税される税金のことです。利益が出た年の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告をして、同期間中に納税する必要があります。
平成25年から平成49年までの間は東日本大震災の復興財源として「復興特別所得税」が課されます。復興特別所得税は確定申告の期間中(売却して譲渡所得が発生した年の翌年2月16日～3月15日の間)に納税する必要があります。なお、復興特別所得税は、所得税に対して2.1%と税率が決められています。
住民税は、所得税の申告に基づいて、翌年度分の住民税として課税されることになります。住民税の納税方法には 「特別徴収」 と 「普通徴収」 の2通りがあり、「特別徴収」はサラリーマンなど給与所得のある方が、毎月の給料から源泉徴収して支払う方法で、普通徴収は、3カ月ずつ計4枚の納付書を受け取り、コンビニエンスストアや銀行などで納税する方法です。
不動産を売った場合に利益が出るケースがあります。その際にその利益に対して税金がかかってきますが、これを知らずに何も手続きしないと、支払わなくても済む税金がかかってくることがあります。「こんな出費まで考えてなかった！」と、後でならないよう、よく確認しておきましょう。
土地や建物の譲渡所得にかかる税金は「譲渡した資産の種類」や「保有期間」などによって税率が変わります。譲渡した年の1月1日において、その資産の所有期間が5年を超えていると「長期譲渡所得」、5年以下だと「短期譲渡所得」と呼ばれます。※所有期間とは、「資産取得の日から引き続き所有していた期間」のことです。
●長期譲渡所得
課税譲渡所得金額×税率15％（住民税：5％）
●短期譲渡所得
課税譲渡所得金額×税率30％（住民税：9％）
※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として「各年分の基準所得税額」の2.1％が加算されます。
不動産は購入する時にも売却する時にも様々な諸費用がかかります。例えば仲介報酬や測量費用、解体費用などが挙げられますが、これらの明細はできる限りとっておいた方が懸命です。なぜならば、実際の売買価格からそれらの諸費用を差し引いた金額を「不動産売買のときにかかった経費」として申告することができるからです。つまりそれは、購入時及び売却時の差額に対してかかる譲渡所得税を軽減できるということなのです。確定申告の際には、ぜひそのポイントを押さえておいてください。また、古い土地や家でどのくらいの費用がかかったのかわからない場合、譲渡所得税は売った金額の５％になります。
上記でも説明したように、不動産売却の際には、譲渡所得税や住民税などがかかります。しかし、居住用の不動産売却をした際に税金を軽減ができる特例もあります。こちらも知らなければ損をしてしまう可能性があるため、ぜひ特別控除について知っておきましょう。
マイホームを売却したときに一定の要件を満たしていれば、物件の所有期間に関係なく最高3,000万円までの特別控除を受けることができます。
【主な要件】
・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにとその敷地や借地権を得ること。
・マイホームの買換えや交換の特例もしくは、マイホーム上と損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
・売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
・売った家屋や敷地について収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
出典：国税庁ウェブサイト「マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
所有期間が譲渡した年の1月1日時点で10年を超えるマイホームを売却する際、一定の要件に当てはまれば税率が軽減されます。
●課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合
課税長期譲渡所得金額×税率10％
●課税長期譲渡所得金額が6,000万円超の場合
(課税長期譲渡所得金額－6,000万円)×税率15％＋600万円
【主な要件】
・日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
・売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
・売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
・売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。
・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
出典：国税庁ウェブサイト「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm
不動産を売却し、さらに代わりの居住用不動産を購入した場合は、買換えの特例を受けることができます。この特例が適用された場合は、譲渡所得の計算式の「収入金額」が以下のようになります。
譲渡資産の売却価格 ー 買換え資産価格 ＝ 収入金額
つまり「買換え資産価格」が「譲渡資産の売却価格」を上回っていた場合は、譲渡そのものがなかったものとされ、譲渡所得税がかからなくなるのです。
【主な要件】
・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
・売った年の前年及び前々年にほかの特例の適用を受けていないこと。
・売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
・売却代金が1億円以下であること。
・売った人の居住期間が10年以上で、かつ売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
・買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
・マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
・買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
出典：国税庁ウェブサイト「特定のマイホームを買い換えたときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm
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